　　　　亲身经历的上海小区物业管理

　　2002年，儿子在上海购置了三室二厅的新房，近年耒，我们老俩口常去居住。这个小区，由十栋12至32层的楼房组成，紧挨苏州河畔，比邻中山公园。（这个小区还租住了不少外国人）其地理位置、交通、规模、档次都不亚于我俩在长沙购置的西子花苑，可比性很强，给我们留下深刻印象的是小区物业管理的人性化服务。它山之石，可以攻玉，今择其一二，介绍给大家，期望能给居住小区的物业管理有所启示。（照片1：小区的一栋楼盘外景。照片2：入户门前的残疾人通道，又便于购物车和有轮旅行箱通过。）

【绿化与环保】

　　每个小区的绿化都是楼盘品质的一道亮丽的风景线，这里有两条措施值得借鉴。一条措施是树木认养制度。一些业主给宝贝子女认养了小区的主要树木，花钱不很多，但对教育后代、保护绿化效果显著。（照片3：挂在树上的认养牌）另一条措施是电子设备灭蚊蝇，小区尽量少喷农药灭蚊蝇，这样有利环保、有益健康。这个小区加入了“城市户外灭蚊蝇网络”，统一配置了长效电子灭蚊蝇设备。（照片4：上海社区长效灭蚊网络）

【免费服务项目】

　　1.小区设置了业主活动室。活动室内配备了棋牌书刊，订阅了十多种报纸，陈列了不少好看的书籍。每天下午免费开放，冬夏都开空调，书藉还可以免费借回家阅读。业主活动室的前身是干洗店等门面，为了给业主创造温馨的环境，舍弃租金收入，丰富精神生活。大家在这里下棋玩牌、看书读报，邻里关系更和谐了。
（照片5：业主活动室外观照片6：业主活动室内一角）

　　 2.儿童乐园和成人健身器械（照片7：儿童乐园中的滑梯）

　　 3.免费存放非机动车和免费充气。

　　每栋楼房的附一楼是非机动车存放处，业主们在这里存放自行车、电动车、摩托车全部免费。如果使用小区统一配置的防盗地桩锁则一次性收取成本费：自行车50元，电动车75元，摩托车100元，终生使用。（照片8：非机动车库管理规定）

　　小区大门一侧设置了电动充气机，免费为业主的自行车、电动车、摩托车充气，方便了无车族这个阶层的业主，少花钱而办实事。（照片9：电动充气设备）

　　4.免费打乒乓球

　　小区物业公司想办法腾出室内场地，安装好照明设施和木地板，配置了两张乒乓球台，从白天到晚上10时，免费对全体业主开放。小区还组织了乒乓球家庭联谊赛。（照片10：小区乒乓球室）
　　也许有人要向：这么多免费服务项目，他们的物业管理费是多少？前几年他们的物管费是每平方米1.65元，自从业主代表大会炒掉了由开发商指定的物业公司后下降到1.45元，而服务水平反而上了一个新台阶。物管费比我们长沙同档次的楼盘西子花苑便宜，这在生活水平和工资收入在全国名列前矛的上海，是物有所值的。
要探讨这个问题，还得从业主委员会和物业管理公司说起。

　　【业主委员会】

　　由全体业主投票选举的业主委员会有专门的办公室，每周六定期开会研究小区的工作。业委会还另外聘请多名懂财务、基建、维修、管理的退休老同志做顾问组成顾问团，每栋楼推选一名栋长。每届业委会要定期进行换届审计，同时对物业公司与小区签约的服务会同作续签审计。

　　小区的公益性收入主要是室外汽车停车费、广告收入等（每部电梯内都有漂亮的广告）由业会批准使用，（而不是由物业公司管理使用）用于小区各项公共设施的添置与维修，剩余部分归入小区维修基金。

　　公益性收入单项费用在5000元以下的项目，由物业提出申请业委会批准以后直接实施；5000元至30000元的项目，由业委会审计后在小区内公示15天听取广大业主意见；30000元以上的项目，须经二分之一以上的业主同意签字，业委会方可批准实施。（照片11：小区公益入告知书）

　　【物业管理公司】

　　这个小区的保安工作做得较好，每单元的每层楼都贴有“保安日常巡检表”，保安每天要在表上签字，注明巡检时间。（照片12：保安日常巡检表）物业公司24小时受理家庭水电煤汽的维修，收费很优惠。有次我家更换墙内插座等四个维修项目收取手工费才8元钱。

　　物业公司的服务水平要接受业委会的检查和监督。上海正在开展文明小区的评选活动，竞争性很强。我们居住的小区还没有挂上文明小区的牌子，可见还有更多服务水平高的物业公司。每年年底，物业公司要聘请“上海质协用户评价中心”进行第三方用户满意度测评（注：业主和物业甲乙两方都不作为测评调查工作人员），评价中心人员上门问卷调查，业主对物业公司的工作作出客观评价。这是决定物业公司去留，行使否决权或支持票的关键。（照片13：物业服务测评的告示）在这样竞争的环境下，贴心服务、人性化服务的项目层出不穷。例如有的小区为了解决业主电动车的电瓶充电困难，在停车场设置一排供充电使用的安全扦座，以免业主提着苯重的蓄电池到家里充电。在商场顾客是上帝，在小区业主是上帝。这个上帝同时又是通情达理的，物业公司办的每一件实事都赢得了业主的赞赏，因而大家都积极交纳物业管理费。

　　物业公司积极配合街道工作也是这个小区的一个特色，小区成立了退休党支部，党员在公益活动和小区管理中起到了模范带头作用。我们在这里经历了捐款送衣被给地震灾区、外来嫂（小区外来褓姆多）再就业培训、义务献血、百万中老年普及学电脑等活动。今年元月份开始的“老人日托服务”是上海助老活动的一项重要内容，有活动能力的老人都可以参加。每位老人每天交10元钱，有专人送上门一份统一制作的上午点心（早餐）和一顿中餐，月底结账，没吃退款。类似这样的公益活动，小区都积极组织参加，小区有什么难以解决的问题，也得到街道的鼎力协助，因而，物业管理服务水平也水涨船高。

1：小区内其中一栋楼盘的外观